日本房价投资什么时候？
首先，要判断的是「现在」是不是买房的时机。 这个问题实际上包含两个小问题： 第一个是小问题，就是「现在」是不是「最好的时刻」？ 我的回答是「NO」。 从历史数据看，日本全国房价（新建住宅价格指数）在 1990 年左右达到了顶峰，之后就开始下跌了；到了 2013 年，已经跌去了 65% (见图 1)。当然，东京等大城市的情况要好很多，但总体而言，日本的房地产确实是「被低估」的。从历史统计情况来看，说现在是「最好的时刻」显然是不正确的。
图 1 日本新建住宅价格指数（除东京、大阪、名古屋）：1984-2017 年数据来源：Trading Economics 第二个小问题才是我们要考虑的，那就是未来几年里，日本的房租会不会上涨？我认为答案是肯定的。原因如下：
1. 劳动力市场：由于老龄化严重和少子化现象明显，日本现在的劳动力人口正在逐年下降。据日本政府估计，到 2030 年，劳动力的年均缺口将达到 80 万。为了鼓励生育和提高出生率，政府势必会出台一些刺激政策，而房地产正是受到这些政策影响最大的一个行业之一。
2. 通胀和利率：随着全球通货膨胀的不断升温，日本的央行也不得不开始考虑加息的问题。目前，日本的一年期房贷利率已经达到 0.6% ，处于历史高位。如果通胀继续保持上升态势，利率也有进一步升高的空间。高利率通常会导致租金的上升。这一点对于日本这样一个人口缓慢流动的国家来说尤其如此——年轻人离开家乡到一线城市寻找工作机会的机会成本增加，必然导致房租的上升。
我对问题的答案应该是：不是「最好时刻」，但会是「不错时候」。那些等着抄底的人恐怕是要失望了，但准备长期投资的人还是有足够的机会。不过，要谨记一点：买房只是一时之计，租赁房产才是投资理财的长久之计。